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2个信号传来,三四线楼市“危险”了?懂行人:房价下跌50%才合理

来源:楼市奇说  作者:51找房  2020-06-08 14:15:27  有效期至:2020-07-08  浏览:203

★阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

不管大家承不承认,房地产的投资价值远未结束。不过,回顾过去5年,专家、大佬们都在苦口婆心劝说投资炒房客,早点降价抛售套现“撤离”三四线城市,可见三四线城市的投资价值早已兑现完毕,或者说,三四线城市从来就没有投资价值。

独立经济学家马光远直言,三四线城市房地产市场已经明显饱和,购房需求明显弱于一二线城市,投资三四线房产就是“火中取栗”;2018年,正值三四线城市逆势上涨时,地产大佬余英却抛出警告:抓紧卖掉三四线城市的房子和土地,落袋为安;中原集团主席施永青亦直言不讳表示,我国房地产行业已经出现产能过剩,重点表现在三四线城市的过度建设。言外之意,现在买入三四线城市不仅不是好事,反而可能成为“累赘”。 

过去几年,专家学者大佬们极力建议投资炒房客加速撤离三四线城市,但现实是三四线城市却屡屡创造奇迹,房住不炒调控总基调下,房价却能逆势逐年上涨:统计数据显示,2019年全国有百余座三四线城市房价均价达到1.2万/平;开发商更是扎堆进驻,拿地开发的热潮一波未平一波又起,尤其是恒大、碧桂园为首的房企,在三四线城市扫地如麻。碧桂园掌舵人也直言,三四线的潜力可期,因为农民工工资已提升至五六千一月,三四线城市的房价还不算高,他们可以接受;炒房投资客更是组团跑到各大三四线城市“扫楼”,过去三年,丹东、阜阳、南阳、桂林、镇江、芜湖等城市,均难逃炒房投资客的“洗劫”。

其实截止到今天,国家统计局发布的数据显示,5月份仍然有不少三四线城市的房价环比上涨,而且成交量也有日渐回暖的趋势,但我还是要再说一次,三四线城市千万不要乱买房:刚需买房自住需踏准节点,投资性购房更应该牢记不再踏入三四线城市半步。

三四线城市不值得投资的老三样原因是:第一,大多数三四线城市被一二线城市虹吸,人口逐年流失,购房需求也在严重萎缩,这方面安徽、河南下辖的三四线城市人口流失最为严重,比如阜阳市,虽然户籍人口高达1061万,但是过去5年人口流失高达262万,居全国第二,仅次于重庆;第二,人口流失的根本还是产业发展单一,90%的三四线城市还是以传统产业为主,创新不足,高端产业缺失,留不住人才,更留不住高级人才;第三,过去这一轮三四线城市房价上涨不是靠内生动力拉动,而是靠“棚改”外因刺激。但2020年是棚改的最后一年,三四线城市在面临最大拉动力的缺失的情况下,房地产还能顶得住吗,房价还能撑得住吗?个人认为,答案是否定的。

总结就是一句话,三四线城市基础不足,房地产过热其实并不利于城市的健康发展,非但如此,过高的房价、地价,同时还抑制了工业企业的发展。

三四线城市还有一个更不可忽视的现实就是,这里的房价虽然相对一二线城市不算高,但是倘若把工资收入纳入计算,很多人就会发现差距,普遍两三千的工资水平,支撑轻松过万的房价,显然三四线城市的居民的买房难度也不小。尤其是很多刚毕业的农村家庭年轻人,居住、成家等多种原因催促他们买房,但是面对不算低的房价,和极低的工资收入水平,很多人也只能望房兴叹。

因此有懂行的专家直言,以三四线城市的产业发展情况和人口流失程度,以及三四线城市的居民工资性收入水平等来衡量,80%的三四线城市房价应该下跌50%才是合理的。别看现在很多三四线城市房价动辄一两万一平,这实际上是完全虚高的,有价无市是国内大多数三四线城市楼市的真实写照,按照三四线城市的工资收入水平和经济发展水平,全国大多数三四线城市的房价合理水平应该是本地居民平均收入的1.5倍-2.5倍,即六七千块钱一平,才是合理的。 

人口和产业是硬伤的三四线城市过去5年虽然也春风得意,但是两大信号显示,大多数三四线城市的房地产市场未来可能“危险”了:

第一,多家机构的相关研究数据表明,当前我国房屋空置率中位数在22.4%,仅一二线城市空置抛荒的房屋就有6500万套,而且这一数值还在随着开发商每年不断增建房屋而梯度增加,有专家预测,按照当前的开发建设速度,十年后中国的空置房屋规模可能达到1亿套,这个数量比世界上80%以上的国家拥有的住房总量还多。

而空置率最高的莫过于三四线城市,地产大佬潘石屹曾经公开直言,在他看来,过度开发建设的三四线城市的房屋空置率,可能高达50%。这一数字可能有夸大成分,但是如果单就三四线城市最近几年新开发的区域来看,可能很多楼盘的空置率远高于此,我们过去两年走访河北、安徽、河南等省份的三四线城市也发现,很多新开发区的超大楼盘,交房两年以上的楼盘,点灯率不足20%的比比皆是。

第二,易居研究院最新数据显示,三四线城市房地产去库存压力上升。数据显示,截至4月底,全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%,并连续17个月同比小增,库存压力有所增加。在存销比较大的前十个城市中,三四线城市占据9席,包括芜湖、香河、大厂、包头等。

而且,5月以来,三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升,去化周期虽然持续缩短,从月初的125周降至月末的96周(24个月),但目前仍居高位。

换言之就是,三四线城市已经出现“供大于求”(新建商品房严重过剩)局面,而且这种库存过剩的情况,远远高于正常水平(库存去化周期6-12个月为正常)。

如此高的空置率,如此高的库存去化周期,再叠加三四线城市自身的人口和产业发展等痛点,我们基本可以判断未来大多数三四线城市的房地产发展必然走向稳定回调路线,这是不以任何人的意志为转移的。

有人可能会说,不怕,还有“棚改”这个外力在拉着三四城市跑呢。这其实也是三四线城市投资价值消失的原因之一——国务院已经明确表示,“棚改”要功成身退了,未来5年是“旧改”接替“棚改”。政府工作报告指出,2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

事实上,三四线城市的悲观还远不止于此,诸多信号显示,大多数地产商这两年都在酝酿或正在逃离三四线城市。恒大在三四线城市的拿地比例明显减少,一二线城市反而大举增加;碧桂园也有意冲击一二线,其高管也多次披露,碧桂园进军一二线的决心一直保留;融创大佬孙宏斌更直言表态,未来在三四线拿地会趋于谨慎,原因是拿地盖房简单,但是在房住不炒局面下,购买力严重透支的情况下,三四线的去化很难。 

多种基本面都决定了,未来几年三四线城市的房地产市场可能“危险”了,房价走上“下跌通道”也是大概率事件。当前虽然数据层面显示,部分三四线城市房价依然坚挺,但是我们认为,三四线城市的真正“降温”只会迟到,不会缺席。

三四线城市即将步入“下行周期”,那么在三四线城市拥有多套房产的人应该如何积极应对呢?懂行人6字支招:优化资产配置。

有专家说,楼市迎来房住不炒时代,其实就决定了,未来不是拼谁手里的房子多,而是拼谁手里的房子好,有价值。很明显,这里所指的“有价值”的城市绝非人口、产业、资源等样样不行的三四线城市。所以,持房人如果未来不想损失态度,还是应该尽早出手调整。

优化资产配置,其实具体操作就8个字:地段升级、配套升级——当然前提是城市先升级,从三四线到一二线永远不会错。地段升级:这里所说的地段是指郊区到核心区,劣质板块到优质板块;配套升级:房子本身不仅不升值还会贬值,房产的投资价值其实很大一部分是附加在其上面的配套,比如学区、地铁、医疗、商业、公园等,未来真正稀缺的还是这些配套资源。



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